Подробнейшая и актуальнейшая публикация на тему долевого строительства и решения его проблем. Без прикрас. С именами людей и названиями проблемных компаний.

Как не стать обманутым дольщиком

----------------------<cut>----------------------

На телеканале Санкт-Петербург в прямом эфире председатель комитета по строительству Сергей Морозов, представители застройщиков, адвокатуры и прокуратуры почти час рассказывали о том, каким образом город избавляется от проблемы обманутых дольщиков. Избавляется системно и навсегда.

Больше года #SPbMedia рассказывает о конкретных мерах по решению проблем долгостроев. А эта программа получилась настоящим концентратом того, на что стоит обратить внимание желающему купить квартиру, чтобы не повторить чужих ошибок. Потому сегодня весь коллектив команды расшифровывал часовое, практически, видео, чтобы желающие могли увидеть основные тезисы. И не прогадать.

Без ложной скромности: это подробнейшая и актуальнейшая публикация на тему долевого строительства и решения его проблем. Без прикрас. С именами людей и названиями проблемных компаний.

Итак, в программе принимают участие:

Вячеслав Семененко
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов

Сергей Морозов
председатель Комитета по строительству

Ольга Пелевина
начальник отдела по надзору за исполнением бюджетного законодательства Прокуратуры Санкт-Петербурга

Антон Лебедев
адвокат Санкт-Петербургской коллегии адвокатов

Краткий экскурс в историю нескольких долгостроев

- ЖК Светлана на проспекте Испытателей: за 8 лет успели сменится и сроки сдачи объектов и число застройщиков. Новый срок — конец 2016 года, однако у дольщков возникли подозрение, что эта дата не окончательная

- ЖК Моя стихия: почти 2 года на стройке ничего не происходит. Хотя к 2018-му квартиры должны быть сданы.

- ЖК Кристал Полюстрово: первый инвестор обещал закончить работу еще к 2006 году. Стройка стояла 10 лет. Новый инвестор, найденный комитетом по строительством обещает сдать объект в 2017м.

- ЖК Маршал: долгостроем назвать пока нельзя, срок сдачи объекта переносился один раз — с 2014 на 2016 год. Однако в самой компании есть сомнения по поводу даты окончания строительства.

Как не стать обманутым дольщиком

Справка о количестве проблемных объектов на контроле правительства города:

Всего в первом полугодии 2016 года было 26 объектов (71 жилой дом) — 21 575 квартир
В первом полугодии при участии властей введен 1 дом (527 квартир) уже введен в эксплуатацию
14 объектов (11 293 квартиры) находятся в высокой степени готовности

В чем причины того, что стройка где-либо тормозится?

Сергей Морозов:

Нестабильное финансовое состояние подрядных организаций застройщиков. Для этого есть и объективные причины — подорожание материалов, есть и субъективные — отвлечение средств и «котловое» финансирование. Если тенденция по вводу домов (см. Справку) сохранится, то к 2018 году «мы выйдем из этой проблемы достойно».

Ведущая:

За счет чего должна сохраниться динамика? Кредиты, контроль…

Морозов:

Комплекс мер. Каждый объект и застройщик индивидуален. На каждом объекте проходит техническая инвентаризация, инвентаризация сетей, комплексный финансовый анализ. И только потом делаются выводы и принимаются те или иные управленческие решения. Невозможно применить один алгоритм ко всем объектам.

Вячеслав Семененко:

Сейчас я не вижу экономических предпосылок к тому, чтобы компании банкротились либо останавливали стройки. Вижу исключительно субъективные факторы:
— жульнические схемы
— некая глупость, когда застройщики считают, что это очень легкий бизнес. берут деньги, деньги идут на покупку участков — они создают пирамиду. В какой-то момент времени общей грамотности и просто устойчивости компании просто не хватает.

Как не стать обманутым?

Антон Лебедев:

Все рецепты сводятся к тому, что необходимо проверять пакет документов, который есть у застройщика. Но, допустим, эта проверка происходит на подписании договора, что будет делать застройщик на протяжении последующих двух лет предвидеть практически невозможно. Как он будет осуществлять свое финансовое планирование в течении двух лет — это вопрос только к застройщику. Сейчас появляется аудит годовой деятельности застройщиков с 2017 года, возможно это поправит ситуацию.

Ведущая:

Можно ли эти самые два года, к примеру когда я в 2015 году подписала договор в 2017 году жилье должно быть сдано, как-то проконтролировать? Обращаются к вам с такими вопросами или нет, что «вот смотрите стройка стоит что делать». Или это не к прокуратуре, а сначала по другим инстанциям?

Ольга Пелевина:

На начальной стадии никто никогда не обращается. К сожалению, к нам уже приходят когда практически 90% пропало и уже надо решать вопросы с возбуждением уголовного дела и советоваться с органами исполнительной власти как завершить строительство другими силами. Надо понимать, что когда идут покупать квартиру люди действуют не как в универсаме, проверяя срок годности. Основной вопрос цена.

Ведя общественный контроль, вложившись в строительство, в первую очередь стоит обращаться в Комитет по строительству, как контролирующий орган в этой сфере. Когда видите, что срок подходит а дело не движется, следует идти в районную прокуратуру. Прокуратурой города рассмотрено более 200 жалоб по существу, порядка 500 отправлены либо в ИОГВ, либо в районные прокуратуры.

Как не стать обманутым дольщиком

Ведущая:

А что является основанием для жалобы, как в примере ничего не строится, но до сдачи 2 года.

Пелевина:

С таким лучше в КомСтрой. Они могут организовать проверку целевого расходования средств. К нам еще рано.

Ведущая:

Давайте посмотрим сайт КомСтроя, там есть информация для потенциальных покупателей, как не стать жертвой недобросовестного застройщика.

Морозов:

Информация на сайте исчерпывающая. От действующего законодательства, до того, к какому сотруднику можно обратиться и записаться на прием. Раз в неделю проходит штаб по достройке проблемных объектов, туда можно свободно прийти и послушать какие меры предпринимаются и застройщиком и органами исполнительной власти.

Вторая площадка: Денис Новичихин, представитель инициативной группы ЖК «Силы Природы»

Это полезная информация для долевого участия, а по ЖСК совсем по другому. На стадии строительства невозможно проверить, нет рычагов давления на застройщика. Наш застройщик на протяжении двух лет переносит сроки строительства и может их переносить бесконечно.

Ведущая:

Можете назвать застройщика, думаю рекламой это не будет

Новичихин:

О2 Девелопмент, задержка на два года. Рабочих на площадке нет, но компания говорит, что стройка идет.

Ведущая:

Что можно сделать в этой ситуации?

Пелевина:

Участие в стройке путем вступления в ЖСК до сего дня не регламентирована, в отличие от 214ФЗ, за исключением законодательства о ЖСК, соответствующей главе Жилищного кодекса, которая с июля месяца претерпела изменения и появились возможности контроля, аналогичные 214ФЗ.

Член ЖСК никак не взаимодействует с застройщиком. Только уголовное преследование, но это долго и не поможет получить квартиру.

Елена Худякова, Координатор инициативной группы обманутых дольщиков

Вы говорите, что по ЖСК нет действенных инструментов, так по схеме долевого участия в рамках 214ФЗ нет действенных рычагов воздействия на застройщиков. Мы плотно общаемся с органами, сначала нам отписывали что мы не проблемный объект. В УМВД говорят, если застройщик один кирпич в год будет класть он уже что-то делает.

Ведущая:

Встречный вопрос. Мы смотрели сайт Комитета по строительству. Вы, прежде чем вписываться в эту историю, узнавали надежна ли компания.

Худякова:

Я не умею думать как застройщик-обманщик. Я смотрю прямо — есть договор долевого участия. Проверяю его у юристов, они говорят всё хорошо, нормальный договор и компания. Идите заключайте. Мы сидим ждём. Дольщики начинают бить тревогу, когда видят что дом не сдани строительная готовность не позволит ввести его в срок.

Лебедев:

Очень сложная ситуация, ЖСК действительно слабо отрегулирована в законах, но ЖК в ст. 100 п.3 говорит, что кооператив должен иметь распоряжение на строительство. Часто проблемные ЖСК, которые на слуху, заключают инвестиционный договор с застройщиком, хотя они должны иметь собственное распоряжение на строительство и сами должны являться застройщиками. Все отношения с пайщиком регламентирую сами ЖСК своим уставом и как следствие может поменять правила. И дольщик перед выбором: или ждать или выходить и забирать деньги.

Ведущая:

А были успешные случаи возврата денег?

Лебедев:

Да

Ведущая:

Прозвучали слова, что некоторые компании заведомо предлагают такую цену, что сразу становится понятно — компания может не дотянуть до окончания строительства. Можно ли строительный рынок застраховать, чтобы снимать такие компании с дистанции заранее?

Вячеслав Семененко, вице-президент гильдии управляющих и девелоперов.

Такого механизма нет. Один из застройщиков в начале строительства мне говорил, по чем он построил метр. Я 20 лет в отрасли и для меня это было удивительно. Нет, говорит, ты не знаешь. У меня есть технологии и методы, позволяющие построить в 1.5 раза дешевле, чем трест, возглавляемый заслуженным строителем России. Ну и что я с ним могу поделать? Какие аргументы у Комитета по строительству или прокуратуры? Сказать что это неправда?

Мы проводили круглый стол, рассказывали об инвестиционной стоимости метра. Это и земельный участок, физика, техусловия, накладные расходы, маркетинг, проценты на обслуживание денежных средств. Физика там — половина. Если у тебя нет накладных расходов — ты неправильно считаешь. Надо развивать тему банковского сопровождения, счета целевого накопления.

Ведущая:

Видимо ваш круглый стол остался для профессионалов. А как мне не поверить, что с помощью космических технологий можно недорого построить дом?

Как спасают долгострои?

Правительство города пытается найти различные схемы решения проблемы, когда стройка «зависла». В том числе одно из решений — передача долгостроя новому застройщику.

Три примера:

ГК «Город» —> передано холдинговой компании Эра
Чесма Инвест —> Glorax Development
СК «Импульс» —> ГК «Эталон»

Как не стать обманутым дольщиком

Передача другому застройщику: налаженная схема или эксперимент?

Морозов:

Это не эксперимент, это принятые управленческие решения, которые уже реализуются. Все проблемные объекты находятся на контроле ИОГВ и правительства города. Три приведенных примера реализуются и пока реализуются успешно.

Насколько это интересно для застройщика, ведь деньги дольщики уже отдали?

Семененко:

Застройщики живут и работают в этом городе и нормально когда они разделяют какие-то риски в отрасли. С ходу желания в этом участвовать ни у кого нет. У застройщиков в примере есть непроданные квартиры, есть земельные участки. Это переговорный процесс и он имеет право на существование.

Антон Лебедев, адвокат:

Еще используется схема увеличения высотности, расширения дома — увеличение того, что в результате можно продать.

Ведущая:

В Ростовской области компаниям, которые выходят достраивать сложные объекты предлагают без торгов тот или иной участок. У нас такое есть?

Морозов:

У нас такого нет. В любом случае смена собственника земельного участка — это новая процедура.Пока земельный участок находится у застройщика подобные процедуры невозможно проводить.

По схеме по которой работают в Петербурге, в этом году планируется ввести 7 объектов — пока это оптимистичные планы, но их стараются реализовать. В следующем году по подобной схеме (новый застройщик на долгострой) — 9 объектов. И завершить всё в 2018 году.

Ольга Пелевина, прокуратура

- У комитета по строительству появятся дополнительные контрольные функции, в том числе за сроками производства и за раскрытием информации.

- Когда застройщик уходит в банкротство, а у дольщика есть взыскания, он не вправе включиться в реестр с требованием квартиры, в этом случае он вправе требовать только денег.

Итоги передачи:

ГК Город — стройка идёт, новый инвестор, у дольщиков появилась надежда, что дома достроят.

СУ-155 — дело тоже сдвинулось с мёртвой точки. Хотя темпы и не те, об итогах можно говорить позже.

Л1 — перспективы в целом неплохие. Хотя все объекты — долгострои, но они достраиваются, вводятся в эксплуатацию, передаются дольщикам. Ситуация разнится в зависимости от конкретных объектов. Часть из них строится по ДДУ, часть на основании инвестдоговоров с ЖСК. На сегодняшний день ГК Л1 — не самый критичный вариант.

Вопрос: поправки о ЖСК вступили в силу и там можно строить только один объект, а у нашего застройщика их четыре. Как их теперь будут достраивать?

По мнению юриста, ЖСК нужно будет определиться, что они строят. Возможно деление этого ЖСК на четыре, Почему нет. Как отметила ведущая, пока механизмов решения данных проблем еще нет.

Вопрос передачи: вы бы сегодня рискнули купить квартиру в строящемся доме?

Телезрители — 69% — нет
ВК 65% — не готовы
Зрители программы 4 из 5 — не готовы.

В октябре прошлого года, по итогам зрительского голосования, на аналогичный вопрос «нет» ответили более 80%. Что-то всё же движется в лучшую сторону в ситуации с долгостроями.

Что нужно сделать застройщикам и властям, чтобы строительство не останавливалось?

Семененко:

Можно вводить новые инструменты, использовать международный опыт. Например, банковское сопровождение, когда банк осуществляет надзор за ходом строительства по этапам строительства, по финансированию и привлечению средств дольщиков.

Морозов:

Регулировать и усовершенствовать действующее законодательство. В этом году прорыв в этой сфере. И уголовная ответственность, и допконтроль со стороны органов исполнительной власти улучшают положение дольщиков.

Пелевина:

В части ответственности законодательство не совершенно. Ответственность как уголовная, так и административная есть за всё, что угодно, кроме нецелевого использования средств граждан, что является основным. Плюс на практике не разрешен вопрос с разграничением административной и уголовной ответственности за незаконное привлечение средств граждан. Поскольку за 3 млн уже статья 200.3 УК теперь, а в ряде случаев 3 млн рублей — это половина стоимости квартиры. Получается, что застройщика мы посадим, а квартиры никто не получит.

Лебедев:

Законодательство идет верным путем. Хотелось бы повысить процент исполнимости судебных актов. Потому что часть дольщиков, которые висят с кредитом, не вернув деньги, так и продолжают «висеть» на данный момент.
Здесь тема состоит из двух больших частей.
1. Когда участок в собственности города и предоставлен застройщику в аренду
2. Когда участок принадлежит застройщику.

В первом случае: город может решать, что с ним делать, но он ограничен земельным кодексом. А согласно кодексу сейчас такие земельные участки могут предоставляться только на торгах. Нельзя целевым назначением передать его ттому, кому хочется

Во втором случае: лишить собственности можно только по суду, либо склонить другими способами застройщика к заключение инфест-договора с третьим лицом, который за него достроит.

Как не стать обманутым дольщиком

Представитель застройщика, одного из объектов, показанных в сюжете:

Относительно нашего объекта в ЛО. У нас стоят готовые дома. Проблема — подвести и подключить к инженерным сетям.

Застройщик говорит о необходимости взаимодействия в этом направлении властей и компании.

Как рассказал Сергей Морозов, в Петербурге эта схема выстроена и она регулируется на стадии выдачи техусловий от монополистов. И каждый застройщик, создавая то или иное количество квадратных метров жилья должен понимать к чему он будет подключен. Либо это прописано в инвестсоглашении с городом, либо он в том числе в рамках выданных техусловий делает всё за свой счет.

Новое в законодательстве

- Все рекомендации по проверке компании-застройщика — посмотреть отзывы, юридическое лицо, и возраст компании. На этом вся проверка заканчивается, актуальное финансовое положение компании никак не просматривается.

- Дольщики играют в лотерею. Не хочешь проиграть — бери ближе к сдаче дома.

- На финансовом рынке есть Центробанк. Если он видит, что банк делает что-то не то, он не ждет банкротства или вывода денег, он отзывает лицензию и гарантирует возврат денег по крайней мере физическим лицам. В строительстве пытаются сделать что-то подобное.

- Если раньше уставной капитал застройщика мог быть 10 тысяч рублей, то теперь он должен быть пропорционален площади возводимого жилья, минимум 150 миллионов.

- Инвесторы обязаны раскрыть свою историю, публиковать на сайте данные о предыдущих объектах, подрядчиках и контакты.

- С 1 января 2017 года страхование ответственности застройщиков заменит компенсационный фонд долевого строительства.

- С мая 2016 года застройщикам, не исполнившим обязательства грозит уголовная ответственность.

- Страховые компании не любят застройщиков и их риски, завышают ставки. Вместо них предполагался фонд взаимного страхования, который бы накапливал отчисления в размере реального риска, и управлялся не госструктурами, а участниками рынка.

- Госструктуры ограничены своими полномочиями, а застройщик может, например, прийти с неожиданной проверкой, и нанять юристов которых он посчитает нужным.

- Не факт, что имея 150 миллионов уставного капитала, компания имеет столько в своем распоряжении.

- Если кто-то из застройщиков не исполнит свои обязательства, может произойти повышение коэффициента фонда.

- Саморегулируемые строительные организации регулируют подрядную деятельность, а не девелоперскую или инвестиционную.

- Сейчас многие застройщики испытывают кассовый разрыв в 10 месяцев из-за того что не могут застраховаться.

- Достроить объект — значительно дешевле чем выплатить денежные средства каждому дольщику.

- Человеку, который идет покупать квартиру, нужна квартира, а не денежные средства, которые он получит через 5 — 10 лет, когда закончится процедура банкротства и смогут вытащить эти деньги.

- 80% сделок — ипотечные, за несуществующую квартиру дольщик платит еще и ипотеку.

- Один из вариантов работы фонда — финансовая поддержка застройщика. Ведь он не всегда виноват в том, что происходит в его компании.
— Варианты контроля застройщика: ежеквартальные отчеты, проверка целевого расходования средств, дневник выполнения в сроки своих обязательств.

- Предполагается, что на входе в фонд застройщик должен заморозить 30% продающегося жилья.

- У комитета по строительству появятся дополнительные контрольные функции, в том числе за сроками производства и за раскрытием информации.

- Когда застройщик уходит в банкротство, а у дольщика есть взыскания, он не вправе включиться в реестр с требованием квартиры, в этом случае он вправе требовать только денег.

Итоги передачи:

ГК Город — стройка идёт, новый инвестор, у дольщиков появилась надежда, что дома достроят.

СУ-155 — дело тоже сдвинулось с мёртвой точки. Хотя темпы и не те, об итогах можно говорить позже.

Л1 — перспективы в целом неплохие. Хотя все объекты — долгострои, но они достраиваются, вводятся в эксплуатацию, передаются дольщикам. Ситуация разнится в зависимости от конкретных объектов. Часть из них строится по ДДУ, часть на основании инвестдоговоров с ЖСК. На сегодняшний день ГК Л1 — не самый критичный вариант.

Вопрос: поправки о ЖСК вступили в силу и там можно строить только один объект, а у нашего застройщика их четыре. Как их теперь будут достраивать?

По мнению юриста, ЖСК нужно будет определиться, что они строят. Возможно деление этого ЖСК на четыре, Почему нет. Как отметила ведущая, пока механизмов решения данных проблем еще нет.

Вопрос передачи: вы бы сегодня рискнули купить квартиру в строящемся доме?

Телезрители — 69% — нет
ВК 65% — не готовы
Зрители программы 4 из 5 — не готовы.

В октябре прошлого года, по итогам зрительского голосования, на аналогичный вопрос «нет» ответили более 80%. Что-то всё же движется в лучшую сторону в ситуации с долгостроями.

Что нужно сделать застройщикам и властям, чтобы строительство не останавливалось?

Семененко:

Можно вводить новые инструменты, использовать международный опыт. Например, банковское сопровождение, когда банк осуществляет надзор за ходом строительства по этапам строительства, по финансированию и привлечению средств дольщиков.

Морозов:

Регулировать и усовершенствовать действующее законодательство. В этом году прорыв в этой сфере. И уголовная ответственность, и допконтроль со стороны органов исполнительной власти улучшают положение дольщиков.

Пелевина:

В части ответственности законодательство не совершенно. Ответственность как уголовная, так и административная есть за всё, что угодно, кроме нецелевого использования средств граждан, что является основным. Плюс на практике не разрешен вопрос с разграничением административной и уголовной ответственности за незаконное привлечение средств граждан. Поскольку за 3 млн уже статья 200.3 УК теперь, а в ряде случаев 3 млн рублей — это половина стоимости квартиры. Получается, что застройщика мы посадим, а квартиры никто не получит.

Лебедев:

Законодательство идет верным путем. Хотелось бы повысить процент исполнимости судебных актов. Потому что часть дольщиков, которые висят с кредитом, не вернув деньги, так и продолжают «висеть» на данный момент.